Değerleme Nedir ? Nasıl Yapılır ve Ne İşe Yarar ?

Özellikle gelişmiş olan ülkelerin sermaye piyasalarında çok yaygın olarak kullanılan gayrimenkule dayalı mali araçların kaynağını teşkil eden gayrimenkullerin değerlemesinde, gayrimenkul ekspertiz şirketlerinden yararlanılmaktadır. Başta, İngiltere ve ABD olmak üzere gelişmiş ülkelerde, gayrimenkul değerlemesi işi, altyapısının oluşturulduğu, meslek kuruluşları tarafından gerek mesleğin etikleri, gerekse kurallarının mesleğe giriş ve meslekte kalış şartlarının belirlendiği, mesleğe giriş koşullarının oldukça yüksek tutulduğu, kişilerin imza yetkili kılındığı, kural ve meslek etiklerine aykırı davranışta bulunan üyelerin derhal
meslekten men edildikleri, raporlamanın usul ve yöntemlerinin bir standarda bağlandığı belli başlı bir meslek dalıdır.

Ülkemizde ise gayrimenkul değerleme mesleğinin, kural ve etikleri ile, uygulama standartlarını belirleyerek mesleğe giriş ve çıkışı kontrol eden bir meslek kuruluşu bulunmamakta, ancak, değerleme kuralları, değerleme sırasında dikkat edilecek hususlara ilişkin olarak kanun, yönetmelik veya benzeri yasal düzenlemeleri öncelikle Sermaye Piyasası Kurulu yapmaktadır.

Geniş anlamıyla değerleme ve özelde ise gayrimenkul değerleme konusu ülkemizde yeni tanınan bir kavram olmasına karşın 2000 yılından itibaren hızla gelişerek ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun yaptığı düzenlemeler ile finans sektörünün vazgeçilmez unsurlarından biri olmuştur. Gayrimenkul değerleme sektörünün düzenleme ve kontrolünü üstlenen Sermaye Piyasası Kurulu’nun 12/8/2001 tarihli ve 24491 sayılı resmi gazete’de yayınlanan, Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketler ile bu şirketlerin kurulca listeye alınmalarına ilişkin esaslar hakkındaki seri: VIII no: 35 sayılı tebliği ile bağımsız olarak gayrimenkul değerleme faaliyetleri ve bu faaliyetlerde bulunacak firmalara ilişkin şartlar düzenlenmiştir, bununla birlikte gayrimenkul değerleme çalışmalarında Bağımsızlık ve Tarafsızlık hassasiyetle düzenlenmekte, değerleme şirketlerini, ayrıca bu şirketlerde çalışan uzmanları bağlayıcı taahhütler, yaptırımlar uygulanmaktadır. SPK tarafından listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin yalnızca gayrimenkul değerlemesi alanında uzmanlaşarak faaliyet göstermeleri için, şirket ana sözleşmelerindeki faaliyet alanları kısıtlanarak, özellikle emlak komisyonculuğu gibi değerleme çalışmalarının tarafsızlığı ve bağımsızlığına gölge düşürecek faaliyetler yasaklanmaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulunun, gayrimenkul değerleme konusuna, mevzuatı kapsamındaki düzenlemeler ve standartlardaki önemine binayen hassasiyetle yaklaşması, bu sayede Uluslararası Değerleme Standartlarının ve Uluslararası Muhasebe Standartlarının ülkemiz tarafından kabul edilerek yürürlüğe konulması ile bankacılık ve finans sektöründe yeni uygulamalar yapılandırılarak, değerleme konusu gerçek anlamda ele alınarak bir gereklilik haline gelmiştir.

Günlük kullanımda “değer” sözcüğü “piyasa değeri”, “kira değeri”, “sigorta değeri”, “kullanma değeri”, “özgü değer”, “yatırım değeri”, “aktif değer”, “belirlenen değer” veya “vergi matrah değeri” ve diğer tür değerler gibi çeşitli şekillerde karşımıza çıkmaktadır. Bunların tümü sıradan yatırımcılara veya kullanıcılara/kiracılara “ileride elde edilecek getirilerin şimdiki değerini” ifade eder. Bununla birlikte bunların her biri farklı anlamlara sahiptir. Değer tespitleri standart hale getirilemez ve eksperin bu ifadeleri kullanırken çok dikkatli olması gerekmektedir. Bir gayrimenkulün değerlemesi sırasında en önemli faktör “piyasa değeridir”.
“Değer” kavramını iki genel sınıfa ayırmak mümkündür :

a) Subjektif değer
b) Objektif değer

Subjektif değer, esas itibariyle mülkün kendi bünyesindeki özellikleri ile (mülk sahibi açısından bir gayrimenkulün değeri) bir başka deyişle, daha çok mülkün “kullanım değeri” ile ilgilidir. Objektif değer, mülkün dışında bulunan, aslında, “başkaları için mülkün değeri nedir” gibi etkenleri içerir. Örneğin, belli bir kişi tarafından tasarlanan ve kullanılan pahalı bir yatak odasına sahip bir ev, içinde oturan için önemli ölçüde subjektif değere sahiptir, fakat bu evin konut piyasasındaki objektif değeri muhtemelen daha düşük olacaktır. Bunlardan birincisine “kullanım değeri” ikincisine de “piyasa değeri” denir.

Peki nedir, yukarıda bahsettiğimiz değer çeşitlerine ulaşmakta kullandığımız, “Değerleme“ kavramı ? Basitçe tarifini yaparsak ; Bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Bir başka açıdan ; Bir gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin, pazara hakim uzman kişiler tarafından, alım-satım işlemine konu olduğu andaki gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerinin tarafsız olarak tespit edilmesi sureti ile söz konusu kıymet takdirinin rapor haline getirilmesine değerleme adı verilir.

Aşağıdaki başlıklar incelendiğinde görülecektir ki gayrimenkul değerlemesi hayatımıza iyiden iyiye girmiş, kurumsallaşmakta olan ticari hayatımızın vazgeçilmezi olan uluslararası standartlar ve gerekliliklerden kaynaklanan çerçeveyi oluşturmuştur. Gayrimenkul değerlemesi bir çok ticari işlemde gerekli olabilmektedir. Genel olarak, gayrimenkule ilişkin alım, satım, ipotek, vergi, sigorta veya inşaat durumu söz konusu olduğunda gayrimenkulün değer tespitinin yapılması gündeme gelmektedir. Birçok şirket ile birlikte inşaat sektöründe faaliyet gözteren firmaların da gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyacağı temel işlemler şu şekilde sıralanabilir ;

- Transfer fiyatlandırmasının piyasa rayiç değerlerine ve emsallere uygunluğu
- İleride olması muhtemel bir satın alma, satış veya kiraya verme,
- Gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi,
- Açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti,
- Sigorta, vergi ve kamu yararı için yapılan istimlak,
- Şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan
gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,

- Kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin
belirlenmesi,
- Gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü
yöneten kollektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin
değerlerinin belirlenmesi,
- Vergi matrahlarının tespiti,
- En iyi ve En verimli kullanım analizleri vasıtasıyla proje geliştirilmesi,
- Hukuki durum analizleri,
- Veraset intikaliyle gelen gayrimenkullerin paylaşımları.

Geniş bir hizmet alanı bulunan gayrimenkul değerlemesinin, Dünyada ve Türkiye’de nasıl ve hangi yöntemler kullanılarak yapılamakta olduğunu incelersek, karşımıza üç temel matematiksel yöntem çıkmaktadır. Ana hatlarıyla bu yöntemler ;

Emsallerin karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi :Piyasa Yaklaşımı,öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel ; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

Gelir Yöntemi : Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.

Maliyet Yöntemi :
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Emsallerin karşılaştırılması yada gelir yöntemi ile piyasa rayiç değerine ulaşılan arazi değerinin üstüne ilave edilecek olan yapılı taşınmaz değeri, imalatta kullanılan tüm maliyet, özel imalat ve sistemler yıpranma paylarıyla birlikte dikkate alınarak hesaplanmaktadır.
Benzer bir gayrimenkulle mukayese edilerek söz konusu gayrimenkul değerinin bir tahminine ilave olarak, gelişmeleri artırıcı cari gidertahminini, ve söz konusu iyileştirmelerin ne ölçüde amortismana uğradığının bir tahminini gerektirir. Yeniden üretim giderinden amortisman bedeli düşüldükten sonra benzer gayrimenkul ile karşılaştırılan ilgili taşınmaz piyasa değerinin ilave edilmesiyle bulunan meblağ, maliyet yaklaşımı ile elde edilen gayrimenkulün değer göstergesidir. Yeni maliyet değerin üst sınırını tayin etme eğilimindedir.
Amortismannedeniyle değer kaybı sözkonusu üç yaklaşımın her birinde dikkate alınmalıdır. Bir yaklaşımdan sağlanan bilgiler başka bir yaklaşımda kullanılabilmektedir. Örneğin, benzer taşınmazların son satışlarıyla mukayese edilen piyasa yaklaşımında sağlanan gayrimenkul bedeli, maliyet yaklaşımı için taşınmaz bedeli tahminini verir. Gelir yaklaşımındaki analizlerden çıkarılan kira zararları genellikle maliyet yaklaşımında ve hatta piyasa yaklaşımında, değer kaybı tahminlerine baz teşkil eder. Bu üçlü yaklaşım konseptinin lehindeki en önemli argüman şudur : ilgili kategorilerden birinde veya birden fazlasında yeterli piyasa bilgilerinin bulunmaması halinde bu bilgiler başka birinde bulunabilir ve güvenilir bir değer tahmininin sunulması için bu üç değer göstergeleri buna göre birbirleriyle ilişkilendirilebilirler. Böylece nihai bir değer tahminine ulaşmada, içinde en inandırıcı ve gerçekçi bilgiler bulunan yaklaşım veya yaklaşımlara genellikle en büyük ağırlık verilecektir.

Piyasa kuralları içerisinde gerçekleştirilen gayrimenkul ekspertiz işlemlerinde takip edilecek süreç, bir takım teknik ve yasal gereklilikler ile kontrol edilmektedir. Sermaye Piyasası Kurulunun ve Uluslararası değerleme standartlarının ortaya koyduğu değerleme çalışması sürecine, bağımsızlık-tarafsızlık ilkelerine, teknik ve mali gerekliliklerine uyarak çalışmakta olan firmalar kurul tarafından değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmaktadır. Bu şirketlerce yapılan profesyonel ekspertiz işlemleri kapsam ve teknik açısından değişik hizmet ihtiyaçlarına cevap vermektedir.

Gayrimenkul değerlemesini yapacak olan firma, değerleme konusu taşınmaz için değerlemeyi talep eden kişi yada kuruluş ile sözleşme temelinde çalışarak, bağımsızlık ve tarafsızlığın tesisi için gayrimenkul değeri ile değerleme ücretini ilişkilendirmez. SPK mevzuatına uygun yapılan bir sözleşme ile çalışmaya başlanır. Bu çalışmada, değerlemeye konu taşınmazın bölgesel, fiziksel, mali, sosyal vs. tüm verileri toplanarak, uygulanacak matematiksel yöntemin belirlenmesiyle piyasa rayiç değeri takdir edilir ve tüm verilerin doğru olarak aktarıldığı, yasal standartlardaki rapor formatı hazırlanır ve arşivlenir. Gerek verilerin toplanmasında ve gerekse toplanan verilerin analizinde, değere etki edecek hiçbir değişkenin atlanmaması esastır.

Değerlemenin hangi amaçla yapılacağı veri toplama ve raporlama süreçlerini doğrudan etkilemektedir. Şirketlere sermaye olarak konulan, satın alınan yada kiralanan gayrimenkullerin yeni muhasebe standartlarına göre değer tespitlerinin yapılması, şirket gayrimenkul portföyünün işletilmesi, atıl durumdakiler için proje geliştirilmesi, BASEL II ve Türk Ticaret Kanunu değişikliği gibi yeni finansal düzenlemelerin gerektirdiği kurumsallaşmanın en önemli ayağı olan şirket finansal yapılarının doğru kurgulanması gayrimenkul değerleme ihtiyaçlarını çeşitlendirmektedir. Piyasa rayiç değerinin tespiti dışında, hukuki durum, verimlilik analizleri ve proje geliştirme amaçlarıyla talep edilen çalışmalar, çok daha kapsamlı ve detaylı veri toplama ve analiz süreçlerinden oluşmaktadır. Hazırlanan bu tür raporlar, taşınmaz yada taşınmaz projelerinin geleceği açısından hayati önem taşımakta, özellikle finansman kuruluşları, yatırım ve inşaat şirketleri tarafından sıkça başvurulan bir karar unsuru olmaktadır.

Sıradan insanların bile taşınmaz alım yada kiralamalarında gayrimenkul değerleme şirketlerine başvurduklarını düşünürsek, inşaat sektöründe faaliyet gösteren firmaların kıt olan özkaynaklarını yatırdıkları projelerde şu an için değerleme çalışması yaptırmaması inanılmaz görülebilir. Aslında işin en başına dönecek olursak inşaat sektörünün aktörleri henüz proje ve yer seçim kararını almadan, uzman kişilere gayrimenkul proje değerlemesi yaptırarak ; bölgenin fiziksel ve sosyo-ekonomik yapısı için en uygun ve en verimli projenin, yani doğru taşınmaz üretimi, doğru yapım etaplaması, satış ve geri dönüş süreci planlaması kısaca yatırım planlamasını daha doğru ve sağlam yapabileceklerdir.

Türkiye’de özellikle büyük kentlerde, faiz oranlarının düşmesiyle beraber, yaklaşık iki yıl devam eden inşaat sektörünün altınçağı ; öz kaynak kullanımı olmadan gerçekleştirilen projeler, herkesin iştahını kabartmış, her sektörden insanların inşaat sektörüne ilgi duymasına neden olmuştur, ancak bu dönem artık bitmektedir. 2008 yılında büyük kentlerdeki konut ve alışveriş merkezi talebinin doyuma yaklaşmasıyla birlikte, İnşaat Sektörünün duayen firmaları, gayrimenkul değerleme çalışmalarına daha da fazla ihtiyaç duyacakları Anadolu kentlerine yönelerek, etkin gayrimenkul değerleme ve yatırım analizi çalışmalarıyla farklarını ortaya koymak ve kıt özkaynaklarını doğru kullanarak, kırsal yapıya uygun yeni projeler ve yeni açılımlar üretmek zorundadırlar. Bu günün koşullarında ; projeyi gerçekleştirecek firmanın inşaatı tamamlayacak kadar öz kaynağının olması, projenin öngördüğü imalat etaplaması ve satış süreci beklentisi uygulanabilirlik açısından önem arz etmektedir. Ülkemizdeki tüm sektörler gibi inşaat ve gayrimenkul değerleme sektörleri de 2010 yılına kadar belirli bir durağanlıkta ve birbirlerine daha sıkı bağlar ile bağlanacaklardır.