15 Kasım 2012 Perşembe

YSK İNŞAAT: Değerleme Nedir?

YSK İNŞAAT: Değerleme Nedir?: “Değerleme” bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muht...

Değerleme Nedir ? Nasıl Yapılır ve Ne İşe Yarar ?

Özellikle gelişmiş olan ülkelerin sermaye piyasalarında çok yaygın olarak kullanılan gayrimenkule dayalı mali araçların kaynağını teşkil eden gayrimenkullerin değerlemesinde, gayrimenkul ekspertiz şirketlerinden yararlanılmaktadır. Başta, İngiltere ve ABD olmak üzere gelişmiş ülkelerde, gayrimenkul değerlemesi işi, altyapısının oluşturulduğu, meslek kuruluşları tarafından gerek mesleğin etikleri, gerekse kurallarının mesleğe giriş ve meslekte kalış şartlarının belirlendiği, mesleğe giriş koşullarının oldukça yüksek tutulduğu, kişilerin imza yetkili kılındığı, kural ve meslek etiklerine aykırı davranışta bulunan üyelerin derhal
meslekten men edildikleri, raporlamanın usul ve yöntemlerinin bir standarda bağlandığı belli başlı bir meslek dalıdır.

Ülkemizde ise gayrimenkul değerleme mesleğinin, kural ve etikleri ile, uygulama standartlarını belirleyerek mesleğe giriş ve çıkışı kontrol eden bir meslek kuruluşu bulunmamakta, ancak, değerleme kuralları, değerleme sırasında dikkat edilecek hususlara ilişkin olarak kanun, yönetmelik veya benzeri yasal düzenlemeleri öncelikle Sermaye Piyasası Kurulu yapmaktadır.

Geniş anlamıyla değerleme ve özelde ise gayrimenkul değerleme konusu ülkemizde yeni tanınan bir kavram olmasına karşın 2000 yılından itibaren hızla gelişerek ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun yaptığı düzenlemeler ile finans sektörünün vazgeçilmez unsurlarından biri olmuştur. Gayrimenkul değerleme sektörünün düzenleme ve kontrolünü üstlenen Sermaye Piyasası Kurulu’nun 12/8/2001 tarihli ve 24491 sayılı resmi gazete’de yayınlanan, Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketler ile bu şirketlerin kurulca listeye alınmalarına ilişkin esaslar hakkındaki seri: VIII no: 35 sayılı tebliği ile bağımsız olarak gayrimenkul değerleme faaliyetleri ve bu faaliyetlerde bulunacak firmalara ilişkin şartlar düzenlenmiştir, bununla birlikte gayrimenkul değerleme çalışmalarında Bağımsızlık ve Tarafsızlık hassasiyetle düzenlenmekte, değerleme şirketlerini, ayrıca bu şirketlerde çalışan uzmanları bağlayıcı taahhütler, yaptırımlar uygulanmaktadır. SPK tarafından listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin yalnızca gayrimenkul değerlemesi alanında uzmanlaşarak faaliyet göstermeleri için, şirket ana sözleşmelerindeki faaliyet alanları kısıtlanarak, özellikle emlak komisyonculuğu gibi değerleme çalışmalarının tarafsızlığı ve bağımsızlığına gölge düşürecek faaliyetler yasaklanmaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulunun, gayrimenkul değerleme konusuna, mevzuatı kapsamındaki düzenlemeler ve standartlardaki önemine binayen hassasiyetle yaklaşması, bu sayede Uluslararası Değerleme Standartlarının ve Uluslararası Muhasebe Standartlarının ülkemiz tarafından kabul edilerek yürürlüğe konulması ile bankacılık ve finans sektöründe yeni uygulamalar yapılandırılarak, değerleme konusu gerçek anlamda ele alınarak bir gereklilik haline gelmiştir.

Günlük kullanımda “değer” sözcüğü “piyasa değeri”, “kira değeri”, “sigorta değeri”, “kullanma değeri”, “özgü değer”, “yatırım değeri”, “aktif değer”, “belirlenen değer” veya “vergi matrah değeri” ve diğer tür değerler gibi çeşitli şekillerde karşımıza çıkmaktadır. Bunların tümü sıradan yatırımcılara veya kullanıcılara/kiracılara “ileride elde edilecek getirilerin şimdiki değerini” ifade eder. Bununla birlikte bunların her biri farklı anlamlara sahiptir. Değer tespitleri standart hale getirilemez ve eksperin bu ifadeleri kullanırken çok dikkatli olması gerekmektedir. Bir gayrimenkulün değerlemesi sırasında en önemli faktör “piyasa değeridir”.
“Değer” kavramını iki genel sınıfa ayırmak mümkündür :

a) Subjektif değer
b) Objektif değer

Subjektif değer, esas itibariyle mülkün kendi bünyesindeki özellikleri ile (mülk sahibi açısından bir gayrimenkulün değeri) bir başka deyişle, daha çok mülkün “kullanım değeri” ile ilgilidir. Objektif değer, mülkün dışında bulunan, aslında, “başkaları için mülkün değeri nedir” gibi etkenleri içerir. Örneğin, belli bir kişi tarafından tasarlanan ve kullanılan pahalı bir yatak odasına sahip bir ev, içinde oturan için önemli ölçüde subjektif değere sahiptir, fakat bu evin konut piyasasındaki objektif değeri muhtemelen daha düşük olacaktır. Bunlardan birincisine “kullanım değeri” ikincisine de “piyasa değeri” denir.

Peki nedir, yukarıda bahsettiğimiz değer çeşitlerine ulaşmakta kullandığımız, “Değerleme“ kavramı ? Basitçe tarifini yaparsak ; Bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Bir başka açıdan ; Bir gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin, pazara hakim uzman kişiler tarafından, alım-satım işlemine konu olduğu andaki gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerinin tarafsız olarak tespit edilmesi sureti ile söz konusu kıymet takdirinin rapor haline getirilmesine değerleme adı verilir.

Aşağıdaki başlıklar incelendiğinde görülecektir ki gayrimenkul değerlemesi hayatımıza iyiden iyiye girmiş, kurumsallaşmakta olan ticari hayatımızın vazgeçilmezi olan uluslararası standartlar ve gerekliliklerden kaynaklanan çerçeveyi oluşturmuştur. Gayrimenkul değerlemesi bir çok ticari işlemde gerekli olabilmektedir. Genel olarak, gayrimenkule ilişkin alım, satım, ipotek, vergi, sigorta veya inşaat durumu söz konusu olduğunda gayrimenkulün değer tespitinin yapılması gündeme gelmektedir. Birçok şirket ile birlikte inşaat sektöründe faaliyet gözteren firmaların da gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyacağı temel işlemler şu şekilde sıralanabilir ;

- Transfer fiyatlandırmasının piyasa rayiç değerlerine ve emsallere uygunluğu
- İleride olması muhtemel bir satın alma, satış veya kiraya verme,
- Gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi,
- Açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti,
- Sigorta, vergi ve kamu yararı için yapılan istimlak,
- Şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan
gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,

- Kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin
belirlenmesi,
- Gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü
yöneten kollektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin
değerlerinin belirlenmesi,
- Vergi matrahlarının tespiti,
- En iyi ve En verimli kullanım analizleri vasıtasıyla proje geliştirilmesi,
- Hukuki durum analizleri,
- Veraset intikaliyle gelen gayrimenkullerin paylaşımları.

Geniş bir hizmet alanı bulunan gayrimenkul değerlemesinin, Dünyada ve Türkiye’de nasıl ve hangi yöntemler kullanılarak yapılamakta olduğunu incelersek, karşımıza üç temel matematiksel yöntem çıkmaktadır. Ana hatlarıyla bu yöntemler ;

Emsallerin karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi :Piyasa Yaklaşımı,öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel ; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

Gelir Yöntemi : Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.

Maliyet Yöntemi :
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Emsallerin karşılaştırılması yada gelir yöntemi ile piyasa rayiç değerine ulaşılan arazi değerinin üstüne ilave edilecek olan yapılı taşınmaz değeri, imalatta kullanılan tüm maliyet, özel imalat ve sistemler yıpranma paylarıyla birlikte dikkate alınarak hesaplanmaktadır.
Benzer bir gayrimenkulle mukayese edilerek söz konusu gayrimenkul değerinin bir tahminine ilave olarak, gelişmeleri artırıcı cari gidertahminini, ve söz konusu iyileştirmelerin ne ölçüde amortismana uğradığının bir tahminini gerektirir. Yeniden üretim giderinden amortisman bedeli düşüldükten sonra benzer gayrimenkul ile karşılaştırılan ilgili taşınmaz piyasa değerinin ilave edilmesiyle bulunan meblağ, maliyet yaklaşımı ile elde edilen gayrimenkulün değer göstergesidir. Yeni maliyet değerin üst sınırını tayin etme eğilimindedir.
Amortismannedeniyle değer kaybı sözkonusu üç yaklaşımın her birinde dikkate alınmalıdır. Bir yaklaşımdan sağlanan bilgiler başka bir yaklaşımda kullanılabilmektedir. Örneğin, benzer taşınmazların son satışlarıyla mukayese edilen piyasa yaklaşımında sağlanan gayrimenkul bedeli, maliyet yaklaşımı için taşınmaz bedeli tahminini verir. Gelir yaklaşımındaki analizlerden çıkarılan kira zararları genellikle maliyet yaklaşımında ve hatta piyasa yaklaşımında, değer kaybı tahminlerine baz teşkil eder. Bu üçlü yaklaşım konseptinin lehindeki en önemli argüman şudur : ilgili kategorilerden birinde veya birden fazlasında yeterli piyasa bilgilerinin bulunmaması halinde bu bilgiler başka birinde bulunabilir ve güvenilir bir değer tahmininin sunulması için bu üç değer göstergeleri buna göre birbirleriyle ilişkilendirilebilirler. Böylece nihai bir değer tahminine ulaşmada, içinde en inandırıcı ve gerçekçi bilgiler bulunan yaklaşım veya yaklaşımlara genellikle en büyük ağırlık verilecektir.

Piyasa kuralları içerisinde gerçekleştirilen gayrimenkul ekspertiz işlemlerinde takip edilecek süreç, bir takım teknik ve yasal gereklilikler ile kontrol edilmektedir. Sermaye Piyasası Kurulunun ve Uluslararası değerleme standartlarının ortaya koyduğu değerleme çalışması sürecine, bağımsızlık-tarafsızlık ilkelerine, teknik ve mali gerekliliklerine uyarak çalışmakta olan firmalar kurul tarafından değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmaktadır. Bu şirketlerce yapılan profesyonel ekspertiz işlemleri kapsam ve teknik açısından değişik hizmet ihtiyaçlarına cevap vermektedir.

Gayrimenkul değerlemesini yapacak olan firma, değerleme konusu taşınmaz için değerlemeyi talep eden kişi yada kuruluş ile sözleşme temelinde çalışarak, bağımsızlık ve tarafsızlığın tesisi için gayrimenkul değeri ile değerleme ücretini ilişkilendirmez. SPK mevzuatına uygun yapılan bir sözleşme ile çalışmaya başlanır. Bu çalışmada, değerlemeye konu taşınmazın bölgesel, fiziksel, mali, sosyal vs. tüm verileri toplanarak, uygulanacak matematiksel yöntemin belirlenmesiyle piyasa rayiç değeri takdir edilir ve tüm verilerin doğru olarak aktarıldığı, yasal standartlardaki rapor formatı hazırlanır ve arşivlenir. Gerek verilerin toplanmasında ve gerekse toplanan verilerin analizinde, değere etki edecek hiçbir değişkenin atlanmaması esastır.

Değerlemenin hangi amaçla yapılacağı veri toplama ve raporlama süreçlerini doğrudan etkilemektedir. Şirketlere sermaye olarak konulan, satın alınan yada kiralanan gayrimenkullerin yeni muhasebe standartlarına göre değer tespitlerinin yapılması, şirket gayrimenkul portföyünün işletilmesi, atıl durumdakiler için proje geliştirilmesi, BASEL II ve Türk Ticaret Kanunu değişikliği gibi yeni finansal düzenlemelerin gerektirdiği kurumsallaşmanın en önemli ayağı olan şirket finansal yapılarının doğru kurgulanması gayrimenkul değerleme ihtiyaçlarını çeşitlendirmektedir. Piyasa rayiç değerinin tespiti dışında, hukuki durum, verimlilik analizleri ve proje geliştirme amaçlarıyla talep edilen çalışmalar, çok daha kapsamlı ve detaylı veri toplama ve analiz süreçlerinden oluşmaktadır. Hazırlanan bu tür raporlar, taşınmaz yada taşınmaz projelerinin geleceği açısından hayati önem taşımakta, özellikle finansman kuruluşları, yatırım ve inşaat şirketleri tarafından sıkça başvurulan bir karar unsuru olmaktadır.

Sıradan insanların bile taşınmaz alım yada kiralamalarında gayrimenkul değerleme şirketlerine başvurduklarını düşünürsek, inşaat sektöründe faaliyet gösteren firmaların kıt olan özkaynaklarını yatırdıkları projelerde şu an için değerleme çalışması yaptırmaması inanılmaz görülebilir. Aslında işin en başına dönecek olursak inşaat sektörünün aktörleri henüz proje ve yer seçim kararını almadan, uzman kişilere gayrimenkul proje değerlemesi yaptırarak ; bölgenin fiziksel ve sosyo-ekonomik yapısı için en uygun ve en verimli projenin, yani doğru taşınmaz üretimi, doğru yapım etaplaması, satış ve geri dönüş süreci planlaması kısaca yatırım planlamasını daha doğru ve sağlam yapabileceklerdir.

Türkiye’de özellikle büyük kentlerde, faiz oranlarının düşmesiyle beraber, yaklaşık iki yıl devam eden inşaat sektörünün altınçağı ; öz kaynak kullanımı olmadan gerçekleştirilen projeler, herkesin iştahını kabartmış, her sektörden insanların inşaat sektörüne ilgi duymasına neden olmuştur, ancak bu dönem artık bitmektedir. 2008 yılında büyük kentlerdeki konut ve alışveriş merkezi talebinin doyuma yaklaşmasıyla birlikte, İnşaat Sektörünün duayen firmaları, gayrimenkul değerleme çalışmalarına daha da fazla ihtiyaç duyacakları Anadolu kentlerine yönelerek, etkin gayrimenkul değerleme ve yatırım analizi çalışmalarıyla farklarını ortaya koymak ve kıt özkaynaklarını doğru kullanarak, kırsal yapıya uygun yeni projeler ve yeni açılımlar üretmek zorundadırlar. Bu günün koşullarında ; projeyi gerçekleştirecek firmanın inşaatı tamamlayacak kadar öz kaynağının olması, projenin öngördüğü imalat etaplaması ve satış süreci beklentisi uygulanabilirlik açısından önem arz etmektedir. Ülkemizdeki tüm sektörler gibi inşaat ve gayrimenkul değerleme sektörleri de 2010 yılına kadar belirli bir durağanlıkta ve birbirlerine daha sıkı bağlar ile bağlanacaklardır.

Değerleme Nedir?

“Değerleme” bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir?

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir."

İstanbul Yamaçlarına Tünel Sistemiyle Otopark

stanbul'da, otopark sorununa çözüm için yamaçlara teknolojik otoparklar yapılması planlanıyor. İSPARK Genel Müdürü Mehmet Çevik; İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş'ın önerisiyle çalışmalarına başladıkları belirterek yamaç otoparklarının tünel sistemiyle açılacağını ve tamamen teknolojik, tam otomatik sistemde olacağını söyledi.

Yamaçların genellikle Hazine ya da belediyelerin mülkiyetinde bulunduğunu belirten Çevik, şu anda yer tespiti yaptıklarını dile getirdi.

İstanbul'un 600 bin araçlık otoparka ihtiyacı bulunduğunu ifade eden Çevik; doğayı bozmadan, İstanbul Boğazı ve bazı ilçelerdeki kot farklarından kaynaklanan boşluklara yapılacak yamaç otoparkları ile sokak aralarına park yapan araçları bu otoparklara çekmeyi hedeflediklerini kaydetti.

HAVALANDIRMA SIKINTISI OLMAYACAK
Çevik, 2 katlı ve 80-100 araçlık olması planlanan bu otoparklarda, havalandırma noktasında sıkıntı olmayacağını da vurgulayarak, ''Kişi bu otoparklara aracıyla girmeyecek, aracını bekleme yerinde bırakacak, bahsettiğim o teknoloji sayesinde araç otoparka götürülecek ve aynı şekilde de getirilecek'' dedi.

İstanbul'un ortalama otopark kapasitesinin yaklaşık 400 bin seviyesinde bulunduğunu, bunlara alışveriş merkezleri, özel otoparklar ve kamu kurumu otoparklarının da dahil olduğunu söyleyen Çevik, bu parkların 60 binini karşılayan İSPARK'ın 2015 sonunda 200 bin kapasiteye ulaşmayı hedeflediğini de açıkladı.

Merter, Harbiye ve Cihangir'de üstleri tamamen yeşil olan yer altı otoparkları bulunduğunu anımsatan Çevik, bu otoparkların sayısını artırmayı planladıklarını da kaydetti.

Projede, Büyükşehir Şehircilik ve İmar Daire Başkanlığı ile İSPARK Planlama Müdürlüğü birlikte çalışacak.

Yarım Kalmış Teşvikli Yatırıma Tapu

Teklife göre, taahhüt ettiği yatırımı tamamlayan ancak istihdam taahhüdünün yüzde 50’sini yerine getirenlere tapu koşulsuz devredilecek.

Yatırımın yüzde 50’sini tamamlamış ve istihdam taahhüdünün yüzde 40’ını yerine getirenlere arsaların tapusu, emlak vergisi değeri üzerinden devredilecek. Yatırımın yüzde 25’ini gerçekleştirenlere istihdam sayısına bakılmadan arsalar rayiç bedel üzerinden devredilecek.

49 YILLIĞINA KULLANIM HAKKI
Habertürk'ten Ahmet Kıvanç'ın haberine göre; teşvik belgesi alıp, hiç yatırım yapmayanlar 6 ay içinde başvurup, 2 yıl içinde taahhüt ettikleri yatırımın yüzde 10’unu tamamlayarak arazilerinin 49 yıllığına kullanım hakkını elde edecek.

Yatırımlardaki gecikme eğer kamudan kaynaklı ise yatırımı tamamlamak için tanınan süre 3 yıl uzatılabilecek. 49 yıl süreli irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların üzerinde en az % 50’si gerçekleştirilmiş yatırımlar, doğrudan yatırımcıya satılabilecek.

Karşılaşacağınız kredi problemleri

Kredi Notu Nedir?
• Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir. Kredi almak icin başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizi zamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler. Bunun için de hem şu andaki net gelir hem de geçmis kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı v.s.) bilgilerinizi kullanarak matematiksel bir şekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar. Kredi notunuz genellikle 400 ile 900 arasında bir rakamdır. Tüketicilerin yaklaşık %50 si 675 in altinda ve %50’si de 675'in üstünde kredi notu alır.
• Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksiz çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır çalıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler.
• Türkiye'de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur. Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak T.C Merkez Bankası’nda tutulur. Kara Liste bankalar ve özel finans kuruluşlarının zamanında ödenmediği icin zarar niteliğindeki krediler hesabına aldıkları kredilerin sahiplerine ait bilgileri içerir. Bankalar Kara Listede ismi yer alanların kredi istemlerini reddeder. Merkez Bankası, söz konusu listeye alınan isimlerden borcunu daha sonra ödeyenleri üç yıl sonra, ödemeyenleri ise beş yıl sonra Kara Listeden çıkarır.Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen bütün bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler.
• Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, v.s.) lisans hakkını aldıkları istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüştürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdaştırırlar.
• Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir. Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir.
• Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır. Örneğin, kredi notu yüksek bir kimse aylık %0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak %2,5 aylık faizle alabilmektedir. Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir.
Bankam mortgage vermedi, alternatifim nedir?
• Her banka mortgage vermek için değişik kriterler kullanır. Bazı bankalar sizin kredi notunuzun düşük olması ya da alacağınız konutun banka kriterlerine uymaması nedeniyle size mortgage vermeyebilir. Mortgage verse de sizin istediğiniz miktarı ve vade oranını vermeyebilir.
• Bu sebeple ön araştırmayı iyi yapmanız ve bankaları karşılaştırmanız sizin için en önemli adımdır.

Yapı Denetim Kanunda ve Yönetmelikte Yapılacak İyileştirmeler

YAPI DENETİM KANUNDA VE YÖNETMELİĞİNDE

YAPILACAK İYİLEŞTİRMELER İÇİN RADİKAL ÖNERİLER.

1) Yapı Denetim Kuruluşlarının :
a. Kurumsallaşarak gelişmelerini sağlayacak düzenlemeler yapılmalıdır. Firma kapatmak çözüm olarak düzenlenmemelidir. Kapatarak cezalandırmak yerine güçlendirerek kurumsallaşmalarının önü açılmalıdır.
b. Doğrudan kapatma yerine sistemin daha doğru işleyişini sağlayacak uyarı ve para cezalarını da kapsayan kademeli yaptırımlar uygulanmalıdır.

c. Başarılı çalışmaları olan kamu oyu takdirini kazanmış özverili çalışmaları olan Yapı Denetim kuruluşları ödüllendirilmesi içinde yasal düzenlemeler yapılmalıdır(bu güne kadar hiç yapıldığını duymadık)

d. Yapı denetim kuruluşları bağımsızlık ve tarafsızlık statüsüne kavuşturulması için gere kli düzenlemeler yapılmalıdır.
  e. Yapı Denetim kuruluşlarının Yapı sahipleri veya müteahhitlerle iş alma bağı koparılarak işlerin e-görevlendirme yolu ile dağıtılması    sağlanmalıdır.
2)       Yapı üretim sürecinin esas unsurlarından olan Müteahhitlik kurumu yasal altyapıya kavuşturularak bu alan isteyen herkesin faaliyet gösterebileceği alan olmaktan çıkarılmalıdır.
3)       Yapı Denetim Kuruluşları inşaatlarda oluşabilecek her türlü hasar ve kusurdan sorumlu oldukları için; Yapı Denetim ve Laboratuvar Kuruluşları için Mali Sorumluluk Sigortası getirilmelidir.
4)       Denetçi ve kontrol elemanı mimar mühendisler ve yardımcı kontrol elemanları ile Şantiye Şefi mimar mühendisler için; Mesleki Sorumluluk Sigortası sisteme dahil edilmelidir.
.5)       Asgari hizmet bedeli; iki yıllık bir süre için, yapı maliyetinin % 2 ila %4 arasında yeniden düzenlenmelidir.
6)     Her meslek disiplininde alanlara göre ayrım yapılarak denetçilerin ve proje müelliflerinin gerekli meslek içi eğitimlerden geçtikten sonra belge alabilmeleri sağlanmalıdır.
7)         Kamu yapıları da dahil olmak üzere tüm yapım işleri (enerji, su, ulaştırma v.b) yapı denetim sistemine dahil olmalı bu alanda yetkinliği belgelenmiş denetçileri istihdam eden YDK lar tarafından denetlenmeleri sağlanmalıdır
8)       Yapı Denetim Kuruluşlarının faaliyetlerini denetlemek ve haksız rekabeti önlemek, etkin ve adaletli olarak yapılabilmesinin sağlanması ve Bakanlığın bu konudaki yükünün hafifletilmesi amacıyla Yapı Denetim Kuruluşları Birliği kamu kurumu niteliğinde bir kuruluş haline getirilmelidir.
9) Sistemin doğru işleyişini sağlayacak uyarı ve para cezalarına ait yaptırımların Müteahhit ve şantiye şefleri içinde uyglanması için gerekli düzenlemeler yapılmalıdır.

9) 240.000 m2 ( 3-B ) sınıfı bir denetlenecek iş hacmi bulunan bir yapı denetim şirketinde ;

Asgari oran %1,5 tan 2 yıllık denetim bedeli tutarı toplamı: 2.016.000 TL olup

2 Yıllık Gider olarak :

1-Bakanlık ve ilgili idare payı : 120.000 TL

2-2 Yıllık asgari 25 personel net maaş ücreti :1.000.000 TL

3-Stopoj ve ssk primleri : 250.000 TL

3- Ofis Kira bedeli : 36.000 TL

4- 4 adet Araç yakıt ve kira bedeli : 160.000 TL

5- Kirtasiye ve ofis gideri : 50.000 TL

6- Personel yemek gideri : 100.000 TL

6- Gelir vergisi : 80.000 TL

7- Laboratuar masrafı : 125.000 TL

8- Önceden bilinmiyen masraflar (kredi faizi vs) : 54.000 TL

TOPLAM :1.975.000 TL

3 eşit hisseli bir şirkette kişi başı düşen aylık ücret : (2016-1975)/3x2x12 =570 TL

İşlerin bazıları 3-A ve düşüğü sınıfsa o yıl zararda olacağı kesindir.

Böylesine bir yapı denetim düzeni ve sirketinin bağımsızlığı ,tarafsızlığı, ve kurumsallığı ayakta kalması pek mümkün gözükmüyor.Bu bakımdan ;

-Yapı Denetim kuruluşlarının Yapı sahipleri veya müteahhitlerle iş alma bağı koparılarak işlerin e-görevlendirme yolu ile dağıtılması sağlanmalıdır.

- Asgari hizmet bedeli; iki yıllık bir süre için, yapı maliyetinin % 2 ila %4 arasında yeniden düzenlenmelidir.

Yönetmeliğin “Teknik personelin denetim yetkisi” başlıklı 15.Maddesi revize edilmelidir.

Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünden bile fazla teknik personel çalıştırmak (reelde bulundurmak ) durumunda bırakılan yapı denetim şirketlerinin batmaktan kurtulması için abartısız ve gercekci olarak yeni düzenleme yapılarak;

Yapı denetim kuruluşları bünyesinde bulundurulması zorunlu olan denetci mühendislerin ve kontrol mühendislerinin şantiyede denetim amaçlı bulunması gereken süreler dikkate alınarak, sorumluluk alanları yeniden değerlendirilmelidir. Buna göre;

1- Uygulama denetcisi İnşaat Mühendisi ……..180.000 m2

2-Kontrol inşaat mühendisi-mimar 90.000 m2

3- Denetçi Elektrik Mühendisi ……. 360.000 m2

4-Kontrol Elektrik Mühendisi …… 180.000 m2

5- Denetçi Makina Mühendisi …….. 360.000 m2

6- Kontrol Makina Mühendisi …… 180.000 m2 olmalıdır.

Umarım sistemin içinden birinin bu katıksız ,saf ve Devlet –Millet yararına denetimde Bağımsızlık ve tarafsızlık adına önerileri dikkate alınır.

www.yskinsaat.com

Ysk Emlak Borsası Ana Sayfa

www.yskemlakborsasi.com

twitter:
www.twitter.com/YskEmlak1

www.twitter.com/ yskinsaat

linkedin:

tr.linkedin.com/pub/ysk-inşaat/44/46a/860

tr.linkedin.com/pub/ysk-emlak-borsasi/53/561/2ab

facebook:

-http://www.facebook.com/profile.php?id=100003815599121
https://www.facebook.com/yskemlak.borsasi

myspace:
http://tr.myspace.com/588194242

blogger

http://yskinsaat.blogspot.com/

http://yskemlakborsasi.blogspot.com/

http://wwwyskinsaat.blogspot.com/

12 Kasım 2012 Pazartesi

Ysk Emlak Borsasi Rahatınız Ve Güvenliğiniz Söz Konusu Olunca Sorumluluğu Biz Aldık YSK İNŞAAT Sağlıklı, Huzurlu Güvenilir Mekanlar SUNAR .... http://www.yskinsaat.com.tr/ 0216 622 11 68 0216 620 95 68

Ysk Emlak Borsasi

Rahatınız Ve Güvenliğiniz Söz Konusu Olunca Sorumluluğu Biz Aldık YSK İNŞAAT Sağlıklı, Huzurlu Güvenilir Mekanlar SUNAR .... http://www.yskinsaat.com.tr/ 0216 622 11 68 0216 620 95 68

YSK İNŞAAT: TÜRKİYENİN EN BÜYÜK EMLAK SİTESİ YSK EMLAK BORSAS...: Ysk Emlak Borsası - Satılık - Kiralık Daire, Bina, Yazlık, Arsa, Willa, Bina, İşyeri, İlanları Yüzbinlerce Satılık, Kiralık Konut, İşyeri,

YSK İNŞAAT: YSK İNŞAAT: KİRA ÖDER GİBİ EV SAHİBİ OLUN, EVİNİZİ ALMAK İÇİN, ÖDEYECEĞİNİZ TAKSİTİ KENDİNİZ BELİRLEYİN, BİZ SENETLERİNİZİ HAZIRLAYALIM

http://www.yskinsaat.com

YSK EMLAK BORSASI SAĞLIKLI HUZURLU GÜVENİLİR MEKANLAR SUNAR

RAHATINIZ VE GÜVENLİĞİNİZ SÖZ KONUSU OLUNCA SORUMLULUĞU BİZ ALDIK

GENİŞ PORTFÖY İMKANLARIYLA YSK EMLAK BORSASI MÜŞTERİLERİNE DOĞRU ZAMANDA DOĞRU YERDE KISA VADEDE KARLI YATIRIMLARA YÖNLENDİRMEYİ İLKE EDİNMİŞTİR.

ANADOLU YAKASINDA EMLAK SEKTÖRÜNE YÖN VEREN BU SEKTÖRDE ÖNCÜ KURULUŞ OLMA YÖNÜNDE BÜYÜMEYE VE SİZ DEĞERLİ MÜŞTERİLERİNE KAZANDIRMAYA DEVAM EDİYOR. www.yskemlakborsasi.com

info@yskemlakborsasi.com

0216 622 11 68

0216 620 95 68

tp://www.yskinsaat.com

YSK İNŞAAT EMLAK BORSASI: YSK EMLAK BORSASI - İstanbul Sancaktepe-Satılık-Kiralık-Emlak Gayrimenkul-İstanbul Anadolu Yakası-Daire-Ev-Bina-İşyeri-Dükkan-Ofis-Danışmanlık-Emlak-Ucuz Daire-İmarlı Arsa-Konut imarlı arsa-Ticari Konut imarlı arsa-Fabrika

Üsküdar-Sancaktepe Metrosu

http://www.yskinsaat.com

SANCAKTEPE-SAMANDIRA-YENİDOĞAN-SARIGAZİ-ÇEKMEKÖY-ÜMRANİYE-BÖLGELERİNDE SATILIK ARSANIZ, BİNANIZ, DAİRENİZ, DÜKKANLARINIZ ALINIR VE SATILIR.

11 Kasım 2012 Pazar

YSK İNŞAAT: Http://www.yskemlakborsasi.com - SeriSayfa ilanlar: 236225

10 Kasım 2012 Cumartesi

http://ilan.elookat.com/ilan-GAYRIMENKUL-DANISMANLARI-ARANMAKTADIR-uasuAAN-3246576.htm

YSK EMLAK BORSASI: YSK İNŞAAT: YSK EMLAK BORSASI - SATILIK DAİRELER -...

YSK EMLAK BORSASI: YSK İNŞAAT: YSK EMLAK BORSASI - SATILIK DAİRELER -...: YSK İNŞAAT: YSK EMLAK BORSASI - SATILIK DAİRELER - KİRALIK DAİ... : YSK EMLAK BORSASI - SATILIK DAİRELER - KİRALIK DAİRELER istanbul, sa...

Sayfalar