Özellikle gelişmiş olan ülkelerin sermaye
piyasalarında çok yaygın olarak kullanılan gayrimenkule dayalı mali
araçların kaynağını teşkil eden gayrimenkullerin değerlemesinde,
gayrimenkul ekspertiz şirketlerinden yararlanılmaktadır. Başta,
İngiltere ve ABD olmak üzere gelişmiş ülkelerde, gayrimenkul değerlemesi
işi, altyapısının oluşturulduğu, meslek kuruluşları tarafından gerek
mesleğin etikleri, gerekse kurallarının mesleğe giriş ve meslekte kalış
şartlarının belirlendiği, mesleğe giriş koşullarının oldukça yüksek
tutulduğu, kişilerin imza yetkili kılındığı, kural ve meslek etiklerine
aykırı davranışta bulunan üyelerin derhal
meslekten men edildikleri, raporlamanın usul ve yöntemlerinin bir standarda bağlandığı belli başlı bir meslek dalıdır.
meslekten men edildikleri, raporlamanın usul ve yöntemlerinin bir standarda bağlandığı belli başlı bir meslek dalıdır.
Ülkemizde
ise gayrimenkul değerleme mesleğinin, kural ve etikleri ile, uygulama
standartlarını belirleyerek mesleğe giriş ve çıkışı kontrol eden bir
meslek kuruluşu bulunmamakta, ancak, değerleme kuralları, değerleme
sırasında dikkat edilecek hususlara ilişkin olarak kanun, yönetmelik
veya benzeri yasal düzenlemeleri öncelikle Sermaye Piyasası Kurulu
yapmaktadır.
Geniş anlamıyla
değerleme ve özelde ise gayrimenkul değerleme konusu ülkemizde yeni
tanınan bir kavram olmasına karşın 2000 yılından itibaren hızla
gelişerek ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun ve Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurulunun yaptığı düzenlemeler ile finans sektörünün
vazgeçilmez unsurlarından biri olmuştur. Gayrimenkul değerleme
sektörünün düzenleme ve kontrolünü üstlenen Sermaye Piyasası Kurulu’nun
12/8/2001 tarihli ve 24491 sayılı resmi gazete’de yayınlanan, Sermaye
piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek
şirketler ile bu şirketlerin kurulca listeye alınmalarına ilişkin
esaslar hakkındaki seri: VIII no: 35 sayılı tebliği ile bağımsız olarak
gayrimenkul değerleme faaliyetleri ve bu faaliyetlerde bulunacak
firmalara ilişkin şartlar düzenlenmiştir, bununla birlikte gayrimenkul
değerleme çalışmalarında Bağımsızlık ve Tarafsızlık hassasiyetle
düzenlenmekte, değerleme şirketlerini, ayrıca bu şirketlerde çalışan
uzmanları bağlayıcı taahhütler, yaptırımlar uygulanmaktadır. SPK
tarafından listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin yalnızca
gayrimenkul değerlemesi alanında uzmanlaşarak faaliyet göstermeleri
için, şirket ana sözleşmelerindeki faaliyet alanları kısıtlanarak,
özellikle emlak komisyonculuğu gibi değerleme çalışmalarının
tarafsızlığı ve bağımsızlığına gölge düşürecek faaliyetler
yasaklanmaktadır.
Sermaye Piyasası
Kurulunun, gayrimenkul değerleme konusuna, mevzuatı kapsamındaki
düzenlemeler ve standartlardaki önemine binayen hassasiyetle yaklaşması,
bu sayede Uluslararası Değerleme Standartlarının ve Uluslararası
Muhasebe Standartlarının ülkemiz tarafından kabul edilerek yürürlüğe
konulması ile bankacılık ve finans sektöründe yeni uygulamalar
yapılandırılarak, değerleme konusu gerçek anlamda ele alınarak bir
gereklilik haline gelmiştir.
Günlük
kullanımda “değer” sözcüğü “piyasa değeri”, “kira değeri”, “sigorta
değeri”, “kullanma değeri”, “özgü değer”, “yatırım değeri”, “aktif
değer”, “belirlenen değer” veya “vergi matrah değeri” ve diğer tür
değerler gibi çeşitli şekillerde karşımıza çıkmaktadır. Bunların tümü
sıradan yatırımcılara veya kullanıcılara/kiracılara “ileride elde
edilecek getirilerin şimdiki değerini” ifade eder. Bununla birlikte
bunların her biri farklı anlamlara sahiptir. Değer tespitleri standart
hale getirilemez ve eksperin bu ifadeleri kullanırken çok dikkatli
olması gerekmektedir. Bir gayrimenkulün değerlemesi sırasında en önemli
faktör “piyasa değeridir”.
“Değer” kavramını iki genel sınıfa ayırmak mümkündür :
“Değer” kavramını iki genel sınıfa ayırmak mümkündür :
a) Subjektif değer
b) Objektif değer
b) Objektif değer
Subjektif
değer, esas itibariyle mülkün kendi bünyesindeki özellikleri ile (mülk
sahibi açısından bir gayrimenkulün değeri) bir başka deyişle, daha çok
mülkün “kullanım değeri” ile ilgilidir. Objektif değer, mülkün dışında
bulunan, aslında, “başkaları için mülkün değeri nedir” gibi etkenleri
içerir. Örneğin, belli bir kişi tarafından tasarlanan ve kullanılan
pahalı bir yatak odasına sahip bir ev, içinde oturan için önemli ölçüde
subjektif değere sahiptir, fakat bu evin konut piyasasındaki objektif
değeri muhtemelen daha düşük olacaktır. Bunlardan birincisine “kullanım
değeri” ikincisine de “piyasa değeri” denir.
Peki
nedir, yukarıda bahsettiğimiz değer çeşitlerine ulaşmakta
kullandığımız, “Değerleme“ kavramı ? Basitçe tarifini yaparsak ; Bir
varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir
gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel
değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Bir başka
açıdan ; Bir gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin, pazara hakim
uzman kişiler tarafından, alım-satım işlemine konu olduğu andaki
gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerinin tarafsız olarak tespit
edilmesi sureti ile söz konusu kıymet takdirinin rapor haline
getirilmesine değerleme adı verilir.
Aşağıdaki
başlıklar incelendiğinde görülecektir ki gayrimenkul değerlemesi
hayatımıza iyiden iyiye girmiş, kurumsallaşmakta olan ticari hayatımızın
vazgeçilmezi olan uluslararası standartlar ve gerekliliklerden
kaynaklanan çerçeveyi oluşturmuştur. Gayrimenkul değerlemesi bir çok
ticari işlemde gerekli olabilmektedir. Genel olarak, gayrimenkule
ilişkin alım, satım, ipotek, vergi, sigorta veya inşaat durumu söz
konusu olduğunda gayrimenkulün değer tespitinin yapılması gündeme
gelmektedir. Birçok şirket ile birlikte inşaat sektöründe faaliyet
gözteren firmaların da gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyacağı temel
işlemler şu şekilde sıralanabilir ;
- Transfer fiyatlandırmasının piyasa rayiç değerlerine ve emsallere uygunluğu
- İleride olması muhtemel bir satın alma, satış veya kiraya verme,
- Gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi,
- Açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti,
- Sigorta, vergi ve kamu yararı için yapılan istimlak,
- Şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan
gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
- İleride olması muhtemel bir satın alma, satış veya kiraya verme,
- Gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi,
- Açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti,
- Sigorta, vergi ve kamu yararı için yapılan istimlak,
- Şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan
gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
- Kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin
belirlenmesi,
- Gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü
yöneten kollektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin
değerlerinin belirlenmesi,
- Vergi matrahlarının tespiti,
- En iyi ve En verimli kullanım analizleri vasıtasıyla proje geliştirilmesi,
- Hukuki durum analizleri,
- Veraset intikaliyle gelen gayrimenkullerin paylaşımları.
Geniş
bir hizmet alanı bulunan gayrimenkul değerlemesinin, Dünyada ve
Türkiye’de nasıl ve hangi yöntemler kullanılarak yapılamakta olduğunu
incelersek, karşımıza üç temel matematiksel yöntem çıkmaktadır. Ana
hatlarıyla bu yöntemler ;
Emsallerin
karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi :Piyasa Yaklaşımı,öncelikle bir
gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan
bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır,
böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon
ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese
sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak
gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel
ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da
dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin;
zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki
bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam
olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle
karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli
oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul
eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından
bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai
piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan
gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart
sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması
yönteminde temel ; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede
ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi,
asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi
olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç
fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
Gelir
Yöntemi : Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir
yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır.
Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle
karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer
gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile
karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının,
adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine
yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için
çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer
gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa
yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik
faktörler dikkate alınır.
Gelir
yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan
yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu
yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan
fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit
edilmesine dayanmaktadır.
Maliyet Yöntemi :
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Emsallerin karşılaştırılması yada gelir yöntemi ile piyasa rayiç değerine ulaşılan arazi değerinin üstüne ilave edilecek olan yapılı taşınmaz değeri, imalatta kullanılan tüm maliyet, özel imalat ve sistemler yıpranma paylarıyla birlikte dikkate alınarak hesaplanmaktadır.
Benzer bir gayrimenkulle mukayese edilerek söz konusu gayrimenkul değerinin bir tahminine ilave olarak, gelişmeleri artırıcı cari gidertahminini, ve söz konusu iyileştirmelerin ne ölçüde amortismana uğradığının bir tahminini gerektirir. Yeniden üretim giderinden amortisman bedeli düşüldükten sonra benzer gayrimenkul ile karşılaştırılan ilgili taşınmaz piyasa değerinin ilave edilmesiyle bulunan meblağ, maliyet yaklaşımı ile elde edilen gayrimenkulün değer göstergesidir. Yeni maliyet değerin üst sınırını tayin etme eğilimindedir.
Amortismannedeniyle değer kaybı sözkonusu üç yaklaşımın her birinde dikkate alınmalıdır. Bir yaklaşımdan sağlanan bilgiler başka bir yaklaşımda kullanılabilmektedir. Örneğin, benzer taşınmazların son satışlarıyla mukayese edilen piyasa yaklaşımında sağlanan gayrimenkul bedeli, maliyet yaklaşımı için taşınmaz bedeli tahminini verir. Gelir yaklaşımındaki analizlerden çıkarılan kira zararları genellikle maliyet yaklaşımında ve hatta piyasa yaklaşımında, değer kaybı tahminlerine baz teşkil eder. Bu üçlü yaklaşım konseptinin lehindeki en önemli argüman şudur : ilgili kategorilerden birinde veya birden fazlasında yeterli piyasa bilgilerinin bulunmaması halinde bu bilgiler başka birinde bulunabilir ve güvenilir bir değer tahmininin sunulması için bu üç değer göstergeleri buna göre birbirleriyle ilişkilendirilebilirler. Böylece nihai bir değer tahminine ulaşmada, içinde en inandırıcı ve gerçekçi bilgiler bulunan yaklaşım veya yaklaşımlara genellikle en büyük ağırlık verilecektir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Emsallerin karşılaştırılması yada gelir yöntemi ile piyasa rayiç değerine ulaşılan arazi değerinin üstüne ilave edilecek olan yapılı taşınmaz değeri, imalatta kullanılan tüm maliyet, özel imalat ve sistemler yıpranma paylarıyla birlikte dikkate alınarak hesaplanmaktadır.
Benzer bir gayrimenkulle mukayese edilerek söz konusu gayrimenkul değerinin bir tahminine ilave olarak, gelişmeleri artırıcı cari gidertahminini, ve söz konusu iyileştirmelerin ne ölçüde amortismana uğradığının bir tahminini gerektirir. Yeniden üretim giderinden amortisman bedeli düşüldükten sonra benzer gayrimenkul ile karşılaştırılan ilgili taşınmaz piyasa değerinin ilave edilmesiyle bulunan meblağ, maliyet yaklaşımı ile elde edilen gayrimenkulün değer göstergesidir. Yeni maliyet değerin üst sınırını tayin etme eğilimindedir.
Amortismannedeniyle değer kaybı sözkonusu üç yaklaşımın her birinde dikkate alınmalıdır. Bir yaklaşımdan sağlanan bilgiler başka bir yaklaşımda kullanılabilmektedir. Örneğin, benzer taşınmazların son satışlarıyla mukayese edilen piyasa yaklaşımında sağlanan gayrimenkul bedeli, maliyet yaklaşımı için taşınmaz bedeli tahminini verir. Gelir yaklaşımındaki analizlerden çıkarılan kira zararları genellikle maliyet yaklaşımında ve hatta piyasa yaklaşımında, değer kaybı tahminlerine baz teşkil eder. Bu üçlü yaklaşım konseptinin lehindeki en önemli argüman şudur : ilgili kategorilerden birinde veya birden fazlasında yeterli piyasa bilgilerinin bulunmaması halinde bu bilgiler başka birinde bulunabilir ve güvenilir bir değer tahmininin sunulması için bu üç değer göstergeleri buna göre birbirleriyle ilişkilendirilebilirler. Böylece nihai bir değer tahminine ulaşmada, içinde en inandırıcı ve gerçekçi bilgiler bulunan yaklaşım veya yaklaşımlara genellikle en büyük ağırlık verilecektir.
Piyasa kuralları
içerisinde gerçekleştirilen gayrimenkul ekspertiz işlemlerinde takip
edilecek süreç, bir takım teknik ve yasal gereklilikler ile kontrol
edilmektedir. Sermaye Piyasası Kurulunun ve Uluslararası değerleme
standartlarının ortaya koyduğu değerleme çalışması sürecine,
bağımsızlık-tarafsızlık ilkelerine, teknik ve mali gerekliliklerine
uyarak çalışmakta olan firmalar kurul tarafından değerleme hizmeti
verecek şirketler listesine alınmaktadır. Bu şirketlerce yapılan
profesyonel ekspertiz işlemleri kapsam ve teknik açısından değişik
hizmet ihtiyaçlarına cevap vermektedir.
Gayrimenkul
değerlemesini yapacak olan firma, değerleme konusu taşınmaz için
değerlemeyi talep eden kişi yada kuruluş ile sözleşme temelinde
çalışarak, bağımsızlık ve tarafsızlığın tesisi için gayrimenkul değeri
ile değerleme ücretini ilişkilendirmez. SPK mevzuatına uygun yapılan bir
sözleşme ile çalışmaya başlanır. Bu çalışmada, değerlemeye konu
taşınmazın bölgesel, fiziksel, mali, sosyal vs. tüm verileri toplanarak,
uygulanacak matematiksel yöntemin belirlenmesiyle piyasa rayiç değeri
takdir edilir ve tüm verilerin doğru olarak aktarıldığı, yasal
standartlardaki rapor formatı hazırlanır ve arşivlenir. Gerek verilerin
toplanmasında ve gerekse toplanan verilerin analizinde, değere etki
edecek hiçbir değişkenin atlanmaması esastır.
Değerlemenin
hangi amaçla yapılacağı veri toplama ve raporlama süreçlerini doğrudan
etkilemektedir. Şirketlere sermaye olarak konulan, satın alınan yada
kiralanan gayrimenkullerin yeni muhasebe standartlarına göre değer
tespitlerinin yapılması, şirket gayrimenkul portföyünün işletilmesi,
atıl durumdakiler için proje geliştirilmesi, BASEL II ve Türk Ticaret
Kanunu değişikliği gibi yeni finansal düzenlemelerin gerektirdiği
kurumsallaşmanın en önemli ayağı olan şirket finansal yapılarının doğru
kurgulanması gayrimenkul değerleme ihtiyaçlarını çeşitlendirmektedir.
Piyasa rayiç değerinin tespiti dışında, hukuki durum, verimlilik
analizleri ve proje geliştirme amaçlarıyla talep edilen çalışmalar, çok
daha kapsamlı ve detaylı veri toplama ve analiz süreçlerinden
oluşmaktadır. Hazırlanan bu tür raporlar, taşınmaz yada taşınmaz
projelerinin geleceği açısından hayati önem taşımakta, özellikle
finansman kuruluşları, yatırım ve inşaat şirketleri tarafından sıkça
başvurulan bir karar unsuru olmaktadır.
Sıradan
insanların bile taşınmaz alım yada kiralamalarında gayrimenkul
değerleme şirketlerine başvurduklarını düşünürsek, inşaat sektöründe
faaliyet gösteren firmaların kıt olan özkaynaklarını yatırdıkları
projelerde şu an için değerleme çalışması yaptırmaması inanılmaz
görülebilir. Aslında işin en başına dönecek olursak inşaat sektörünün
aktörleri henüz proje ve yer seçim kararını almadan, uzman kişilere
gayrimenkul proje değerlemesi yaptırarak ; bölgenin fiziksel ve
sosyo-ekonomik yapısı için en uygun ve en verimli projenin, yani doğru
taşınmaz üretimi, doğru yapım etaplaması, satış ve geri dönüş süreci
planlaması kısaca yatırım planlamasını daha doğru ve sağlam
yapabileceklerdir.
Türkiye’de
özellikle büyük kentlerde, faiz oranlarının düşmesiyle beraber, yaklaşık
iki yıl devam eden inşaat sektörünün altınçağı ; öz kaynak kullanımı
olmadan gerçekleştirilen projeler, herkesin iştahını kabartmış, her
sektörden insanların inşaat sektörüne ilgi duymasına neden olmuştur,
ancak bu dönem artık bitmektedir. 2008 yılında büyük kentlerdeki konut
ve alışveriş merkezi talebinin doyuma yaklaşmasıyla birlikte, İnşaat
Sektörünün duayen firmaları, gayrimenkul değerleme çalışmalarına daha da
fazla ihtiyaç duyacakları Anadolu kentlerine yönelerek, etkin
gayrimenkul değerleme ve yatırım analizi çalışmalarıyla farklarını
ortaya koymak ve kıt özkaynaklarını doğru kullanarak, kırsal yapıya
uygun yeni projeler ve yeni açılımlar üretmek zorundadırlar. Bu günün
koşullarında ; projeyi gerçekleştirecek firmanın inşaatı tamamlayacak
kadar öz kaynağının olması, projenin öngördüğü imalat etaplaması ve
satış süreci beklentisi uygulanabilirlik açısından önem arz etmektedir.
Ülkemizdeki tüm sektörler gibi inşaat ve gayrimenkul değerleme
sektörleri de 2010 yılına kadar belirli bir durağanlıkta ve birbirlerine
daha sıkı bağlar ile bağlanacaklardır.
